珠海新盘“打五折”？这家上市公司的压力太大

继李嘉诚“7折”抛售房产、深圳办公楼“备案价打5折出售”的消息之后，又传来知名开发商在内地“打响5折卖房第一枪”的消息。

这次，打折销售的的确是住宅类产品，开发商还是港股知名上市公司，因此消息引起业界震动。

不过，这是不是真的？开发商又有什么样的苦衷呢？

以小户型为主

从8月22日起，有消息在地产圈流传：“珠海一房企打响‘5折’卖房第一枪：金湾区某知名楼盘备案价2.8万/㎡，开发商打折卖1.4万-1.5万/㎡”。

“腰斩”的折扣比例，自然引起了所有人的关注。

据第一财经报道，该楼盘为位于珠海金湾区航空新城、由上市房企宝龙地产和雅戈尔置业共同操盘的“金湾·宝龙城”项目（预售证备案名为金湾宝龙广场）。该楼盘项目主要面向刚需客群，房屋面积在68-110平方米左右。2020年，该商品住房项目取得预售证，其中部分在售楼盘预计在明年6月交房。公开信息显示，金湾·宝龙城位于珠海金湾区顺达路东侧、金铭东路北侧，项目公司为珠海鹏湾置业有限公司，宝龙地产和雅戈尔置业分别持股50%。

某知名找房的网站上，也可以查询到这个楼盘，显示为“金湾·宝龙城”和“金湾·宝龙城”二期，户型为2室或3室，建筑面积68㎡-126㎡，其中“金湾·宝龙城”的户型建筑面积更大一些，而“金湾·宝龙城”二期全是建筑面积不到90㎡的小户型。另外，“金湾·宝龙城”的部分楼栋刚刚在6月30日交楼，而“金湾·宝龙城”二期的部分楼栋将于明年的6月30日交楼。网站提供的数据显示，“金湾·宝龙城”均价为17000元/㎡，“金湾·宝龙城”二期均价要便宜500元/㎡，与网传的1.4万元-1.5万元/㎡差距不大。从效果图来看，“金湾·宝龙城”二期包括商场、商业、酒店、办公、住宅等多种业态，相当热闹。

据第一财经报道，珠海金湾区住建局一名主管房地产交易科室的工作人员在电话中表示，目前，宝龙城项目采取的降价推盘做法为合理的市场行为。在珠海，当地房地产开发商可以每个季度向珠海市住建局申请调整一次新房备案价，调整后，只要售价不低于备案价的85折，就可以正常办理网签。

2016年，珠海市发布《关于我市商品房销售价格备案的通知》，要求从当年10月6日起，珠海全市区域内，新建商品房在销售（预售和现楼销售）前，必须办理价格备案，并严格落实 “一套房一标价”。2022年4月，珠海市调整了房价备案规则方案，实际销售价格由此前的不得低于备案价的90%调整为85%；调整备案均价的间隔时间在3个月以上。

业绩下滑 资金压力大

不过，在宝龙地产（01238，HK）方面，确实可能有降价促销、回笼资金以解决流动性问题的动机存在。

宝龙地产票据违约

宝龙地产去年7月26日发布公告称，2129万美元的票据本金及利息到期尚未偿还，并且未必能在2022年11月8日偿还本金3725.9万美元的本金及其利息，之后进行了展期操作。

2022年归母净利润同比大降87%

2023年4月24日发布的2022年年报显示，宝龙地产的扣非归母净利润已是连续第2年同比下滑，当年的下滑幅度更是高达87%。同时，营收也首次出现同比下滑。

7月5日，宝龙地产公告称，合计4.35亿美元票据交换要约有效提交作交换，并获公司接纳。

上半年盈利警告

刚刚过去的8月17日，宝龙地产发布2023年上半年盈利警告，上半年利润介乎约2亿-4亿元（截至2022年6月30日止6个月约12.13亿元），本公司拥有人应占核心盈利，介乎约11亿元至13亿元（截至2022年6月30日止6个月约16.91亿元）。同比均出现大幅下滑。

宝龙地产将预期下跌主要归因于4个原因：1、受房地产行业经营环境严峻的持续影响：2、期内结转体量减少，令销售物业已确认收入和溢利减少；3、基于谨慎性原则对物业项目计提减值；4、投资物业公允价值减值;及外汇波动造成预期净汇兑损失。

因此，对宝龙地产来说，打折促销也是不得已而为之吧。

8月24日，宝龙地产股价震荡上涨，一度涨幅超过6%，截至收盘涨5.06%，报0.83港元/股。

深圳、香港出现打折售楼

值得注意的是，在此之前不久，已经传出有一线城市“备案价打5折出售”的消息。据澎湃新闻报道，8月中旬，有媒体称深圳罗湖一新房项目备案价打5折出售，原备案价9.8万/平方米，现价最低3.89万/平方米。在记者致电项目售楼处后获悉，情况属实。

该项目为仁恒深之源项目(备案名仁恒世纪大厦)，根据深圳市房地产信息平台信息，该项目于2021年07月13日获批预售，开发企业为仁恒集团旗下深圳市东关盛泰投资有限公司。

不过需要指出的是，该项目的房屋类型为商业性办公，主体建筑性质为办公楼。有业界人士表示，该项目为办公属性，是将办公楼改成居住的公寓产品，不通燃气、无阳台等，周边公寓产品单价普遍也在4万元-6万元。

再早一点，李嘉诚“7折”抛售房产的消息引发香港地产圈关注。8月3日，长江实业旗下新楼盘“亲海駅II”公布了首张价单，其中，最便宜的开放式单位实用面积210平方呎（约合19.5平米），扣除18%折扣后，折实售价为290万港元，折实呎价13810港元（约合14.87万港元/平方米）。这一售价较周边二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。有业内人士表示，“亲海駅II”价单犹如“炸弹”击穿二手房业主心理防线。

另据界面新闻报道，深圳楼市在7月份进入新一轮的“价格战”，深圳本土房企鸿荣源率先打响“价格战”的第一枪。7月8日，位于宝安沙井的鸿荣源珈誉府以92折开盘，折后均价5.08万/平方米，而一路之隔的万丰海岸城均价为5.75万/平方米，珈誉府的价格相当于万丰海岸城的88折。

宏发悦见倾湖开盘89折，备案均价6.6万/平方米；宏发悦见公园里开盘91折，备案均价4.7万/平方米。合正观澜汇三期开盘当天推出110套86折房源，单价约4.2-4.5万/平方米，整体优惠约为95折。

根据珠海住建局官网最新公示信息，7月26日，金湾宝龙广场三期D区域共计196套房源进行调价，调价后备案均价为18967.07元/㎡。三个月前，也即4月3日，D区域已有214套房源的备案价进行调降，由2021年最初的备案均价26889.95元/㎡下调至20804.33元/㎡。

　　值得注意的是，前述部分房源年内两次下调备案价。以金湾宝龙广场三期D区域1栋1201室为例，该房源总面积为69平米左右，2021年最初备案价为28002.57元/㎡，今年4月下调至21745.32元/㎡，并在7月底降为19783.96元/㎡，仅备案价降幅就达到30%左右。

　　23日上午，第一财经记者致电珠海金湾区住建局，一名主管房地产交易科室的工作人员在电话中表示，目前，宝龙城项目采取的降价推盘做法为合理的市场行为。在珠海，当地房地产开发商可以每个季度向珠海市住建局申请调整一次新房备案价，调整后，只要售价不低于备案价的八五折，就可以正常办理网签。

　　2016年，珠海市发布《关于我市商品房销售价格备案的通知》，要求从当年10月6日起，珠海全市区域内，新建商品房在销售(预售和现楼销售)前，必须办理价格备案，并严格落实 “一套房一标价”。2022年4月，珠海市调整了房价备案规则方案，实际销售价格由此前的不得低于备案价的90%调整为85%；调整备案均价的间隔时间在3个月以上。

　　“比方说，有些人前些年可能花2万多买房，随着后来市场好转，这处房源的备案单价可能升到3万元，开发商也不可能让这些业主去补1万块。”该名工作人员进一步说。他表示，目前，珠海市对于新建商品房备案价每季度上调有比例限制，但对于下调尚无比例限制。近期以来，部分开发商可能存在资金链紧张的问题，希望通过以价换量加速回笼资金或盘活其他区域的楼盘项目。只要基于现行备案规则并经由市住建部门审核通过，即为合规行为。

　　第一财经梳理发现，自去年以来，在珠海市内，类似于“金湾·宝龙城”这样的刚需和改善型新房项目，大量房源下调备案价的事情时有发生。其中，在金湾和斗门等非中心城区，这一现象尤为明显。

　　以位于斗门区、房源建筑面积在90平米左右的刚需盘双子星大厦为例，该项目开发商是珠海格力房产有限公司。2019年，该楼盘1、2栋最初备案均价为18002.01元/㎡，这两栋房源已在2021年10月交房，但直至目前，仍有部分房源未出售。2023年7月26日，该楼盘1、2栋尚未出售的19套新房备案均价下调至10795.56元/㎡，实际售价则在备案价基础上进一步打85折，也即9200元/㎡左右。目前售价也相当于最初备案价的5折左右。

　　改善型新房价格相对更加韧性，但即便如此，一些热门项目也遭遇备案价下调。以位于金湾区，由融创开发的云水观棠花园项目为例，2022年10月该项目A区3栋楼房源备案均价为27066.53元/㎡，但在今年8月2日，3栋78套未售房源均价调降至25959.62元/㎡。

　　珠海金湾、斗门等区域大量新房备案价下调，与两地新房库存量大、去化难不无关系。

　　世联行相关研报显示，2022年各月，珠海楼市成交量同比2021年各月均有一定下滑，成交价格呈直线小幅下滑态势，整体市场面较为冷淡，项目开盘加推也有所减缓，楼市整体趋于低迷。其中，中心城区由于住房资源稀缺且没有新项目入市，部分商品住房项目成交价仍有所上涨；但在斗门、金湾航空新城等区域，由于在售项目多，项目同质化严重，配套仍待完善等原因，全年以去库存为主，房价持续走低。

　　进入2023年之后，珠海首套房贷最低利率已降至3.6%，楼市成交也一度有所回暖，但由于非中心城区新房库存量大，开发商仍处于“内卷式”打折促销阶段。以宝龙城项目所处的金湾区为例，根据世联行研报，今年上半年，金湾供应量大幅回落，区域市场呈现以量换价态势，航空新城及其周边项目走量加快，房价则继续下行。

　　不过对于前述“金湾·宝龙城”项目，也有当地人士告诉记者，虽然已大幅降价，但一些购房者仍存在犹豫心理，这或与宝龙地产资金紧张，而周围商业项目宝龙广场也一度停工有关。

　　“金湾·宝龙城”项目开发商为珠海鹏湾置业有限公司。企查查信息显示，该公司为珠海宝龙嘉纳房地产开发有限公司全资子公司，后者由雅戈尔置业控股有限公司与上海鹏炽实业发展有限公司共同控股，并各占50%的股权。其中，雅戈尔对于珠海鹏湾置业有限公司提供了30000万元担保。

　　近日，有投资者在投资者交易平台上向雅戈尔 (600177.SH)董秘提问称：近期雅戈尔的合营公司珠海鹏湾置业有限公司旗下金湾宝龙广场备案价格持续下降，公司管理层是否关注到？该项目商品房价格是否会对该公司未来现金流造成重大不利影响？公司对珠海鹏湾置业有限公司提供了担保，是否了解珠海鹏湾置业有限公司目前经营情况、相关舆情，以及是否存在信用风险？

　　雅戈尔方面8月22日晚间回应称，该公司对于珠海鹏湾的担保计划已经经过股东大会审批，但是实际并未发生。根据相关规定，如有发生，公司将会及时披露。另外，关于珠海项目的市场情况和经营情况，公司也将会持续关注。