首批公募REITs即将公开发售，有望成为基金公司未来新的业务增长点

资料来源：《经济观察报》。

经济观察网记者李沁最近最火的公募基金是什么？毫无疑问，即将出售的是基础设施的公募REITs(以下简称“公募REITs”)。

作为中国证监会设立的新基金类型，从试点项目申报到试点落地，再到首批9个产品的询价和销售，公募REITs的一举一动都格外引人注目。根据沪深两市公告，截至5月27日，首批公开发行的REITs基金已全部完成询价，基金管理人分别为郭芙基金、华安基金、CICC基金、红土创新基金、AVIC基金、东吴基金、浙商资产管理基金、平安基金、博世拉基金。

在记者采访的部分基金公司眼中，公募REITs有望成为未来基金公司新的业务增长点。

历史性突破。

2020年4月，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，随后证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》(以下简称《指引》)，标志着国内基础设施领域REITs试点正式启动。

同年7月，国家发改委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，进一步推动了REITs在国内基础设施领域的试点进程。

2021年5月17日，上海、深圳证券交易所宣布首批9个基础设施公募REITs项目获得上海、深圳证券交易所批准，并向中国证监会申请注册。

截至5月27日，9只基金均已完成询价，将于6月左右正式发售，募集总额1亿元，最低认购价为人民币/股，最高认购价为人民币/股。

公募REITs(Real Estate Investment Trusts)，即基础设施证券投资基金的公募，是指依法向社会投资者募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等积极管理运营上述基础设施项目的规范金融产品。并将产生的大部分收入分配给投资者。

那么，谁可以参与公募REITs的投资呢？

具体来说，参与REITS公募的投资者有三种。其中，线下投资者需符合基础设施证券投资基金公开发行项下投资者管理规则的要求，并需在证券投资基金协会完成注册。有一定的投资经验和资产管理实力；战略投资者和网络投资者需要符合基金公司的投资者适宜性规定。

回归公募REITs的结构。第一，公募REITs将超过80%的基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部股份；该基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司的所有股权。其次，该基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体获得基础设施项目的全部所有权或运营权。此外，基金经理积极经营和管理基础设施项目，主要目的是获得稳定的现金流，如基础设施项目的租金和费用。最后，公募REITs以封闭式模式运作，收益分配比例不低于组合基金年可分配金额的90%。

基础设施公募REITs实例来源：上海证券交易所。华兴证券首席经济学家、首席策略师庞明

评论说，基础设施REITs作为国际上流行的中收益、中风险的金融工具和配置资产，流动性高、收益相对稳定、安全性强、拉动效应明显，有望成为保险基金、银行资产管理和财富管理、养老金等基金的合适投资对象。促进基础设施REITs项目持续、健康、稳定运行，有利于支持和帮助国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、金融供给侧结构性改革，促进形成良性投资循环；有利于进一步创新投融资机制， 同时，嘉实基金认为，NDRC、证监会及相关部委积极推进REITs试点，切入点在于将其定位于基础设施，找到产业发展与证券市场发展的重要结合点，实现历史性突破。

“股权”和“流动性”。

目前已有9家公募REITs完成询价。纵观整个产品层面，9只基金有很多共同点。

首先强调“股权型”。嘉实基金表示，从全球来看，REITs产品分为股权型和抵押型两种。经过多年的发展，股权REITs逐渐占据行业主流。据纳瑞特统计，截至2020年底，美国共有159家股权REITs，市值一万亿美元；有34个抵押房地产投资信托基金，市值613亿美元。权益型REITs直接持有标的资产，获取资产的现金流，标的资产与股票、债券的相关性较低。因此，股票型REITs在股票和债券之间具有独特的风险收益属性，可以显著降低投资组合波动性，提高投资组合收益，对投资组合具有重要的配置价值和意义。

其次，嘉实基金认为，第一批公募REITs是以基础设施等实物资产为基础，强调长期运营管理。公募REITs是对公募基金经理产品设计能力、销售能力、基础设施投资、产业合作经验等综合实力的考验。公共基金产品的治理机制对房地产投资信托基金的可持续运行起着至关重要的作用。

此外，市场从未停止讨论公募REITs的流动性问题。REITs公开发行的合约中有这样一条风险警示：基金以封闭模式运作，不开放申购和赎回，只能在二级市场交易，导致流动性不足的风险。

对此，嘉实基金认为，第一批发行的9只公募基金REITs具有“储蓄特征”，能够为投资者提供稳定的现金流，属于流动性好、透明度高的标准化产品。当然，“流动性好”是相对的。如果和股票相比，它的流动性远不如股票。

博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨认为所谓流动性较差是公募REITs产品的特性所决定的，公募REITs投资人本来就是以持有为目的，而不是以交易为目的。在此情况下，流动性弱并不是一个问题，而是产品的特征。随着时间的推移，真正愿意长期持有这些基础资产的机构投资人基本不会再卖出，因此二级换手率较低。

“理论上来说，在市场有效的情况下，REITs流动性的特征其实都已经体现在一级发行和二级交易的价格里面了。”胡海滨说。不过，他也强调，公募REITs的流动性并非想市场所想象的那样低。一方面REITs与股票相比还有做市商的机制，可以提供一定的流动性；另一方面，投资人类型比较分散，从散户到不同类型的金融机构都是公募REITs的投资人，不同投资人之间的风险偏好不同，相对而言可以实现一定活跃度的交易。

作为新事物的风险。

任何新事物的发展都不会一帆风顺，作为新基金的公募REITs也不例外。

对机构而言，公募REITs的风险主要是收益风险及运营风险。胡海滨表示，收益风险方面，机构需要对资产进行评估，包括评估原始权益人财务报表、整体的业务经营、公司治理结构等多个方面。在尽职调查过程中，公募基金管理人如果不能发现项目本身存在的瑕疵，需要承担很大的收益风险。产品发行过后便是运营阶段，而运营风险可能包括运营期间现金流出现波动、有其他突然发事件等。

对于投资人而言，公募REITs的风险亦值得注意。据悉，公募REITs的收益特征介于股票和债券之间，价格的波动性高于债券。

“有一些比较严格的投资人会将公募REITs于股票划等号，因为不同的项目之间由于类型不同、地域不同、运营管理人的能力也各不相同，理论来说应该有不同的风险等级划分，不过目前大部分人都将其设为中等风险。从目前公募REITs的指引上来看，我们的投资人主要还是以机构投资者为主，有长期稳定的资金来源、且对收益要求比较稳定的投资人更适合投资REITs。”胡海滨表示。

庞溟提醒，基础设施领域REITs试点仍有一定的难点与障碍，例如在资产范围与估值、权益与破产隔离、治理机制等方面还有一些业界一直关注的法律问题，相关配套的税收优惠政策与避免双重征税问题也亟待廓清。相信随着试点项目积极稳妥的推进和各有关部门的统筹协调，前述问题有望在发展中得到讨论、明晰和解决。

最后，对于公募REITs的未来，胡海滨表示未来发展空间值得期待，这项业务很有希望成为每家基金公司未来新的业绩增长点。

他认为，基础设施REITs在中国刚刚起步，各市场主体都在不断探索，一起推动整个行业稳步发展。据测算，过去十年间交通运输、仓储邮政、水电气热、公共设施管理、信息传输、信息技术服务等基础设施行业的固定投资完成额合计超过100万亿元，约占全国固定资产投资总额的1/4。若按照4%的增长速度进行保守测算，不考虑通货膨胀，未来十年的新增基础设施固定资产投资额将达到约180万亿元。目前，地方政府基础设施资产存量也已经超过100万亿元，保守估算，若按照百分之一的证券化率粗略估计，基础设施REITs市场规模接近万亿元；若积极估算，市场规模大约6万亿元。因此，中国基础设施REITs市场发展潜力巨大。